Putkiremontin kilpailutus on taloyhtiön tärkein vaihe kohti onnistunutta saneerausta
Putkiremontti on taloyhtiölle yksi suurimmista investoinneista, ja sen onnistuminen vaikuttaa pitkälle tulevaisuuteen. Yli 20 vuoden kokemuksella korjausrakentamisesta voimme sanoa, että kilpailutus ei ole pelkkä muodollisuus tai hintalappujen vertailu. Se on koko projektin kivijalka. Oikein toteutettu kilpailutus luo taloyhtiölle selkeän, hallitun ja turvallisen polun, jonka päähän saadaan teknisesti laadukas ja kustannuksiltaan ennakoitava lopputulos.
Tässä artikkelissa käymme läpi, miten taloyhtiö voi valmistautua kilpailutukseen, miten tarjoukset kannattaa arvioida ja mitkä sudenkuopat on hyvä tunnistaa ja välttää.
Miksi kilpailutus on niin kriittinen vaihe putkiremontissa?
Kun kilpailutus tehdään huolellisesti, taloyhtiö saa:
• vertailukelpoisia tarjouksia
• realistisen hintatason
• selkeän kuvan urakoitsijoiden osaamisesta
• paremman lähtökohdan sopimusneuvotteluihin
• ennakoitavamman työmaan ja vähemmän lisätöitä
Huonosti toteutettu kilpailutus puolestaan voi johtaa koko projektin ajan jatkuviin epäselvyyksiin, sopimuskiistoihin tai tarpeettomiin kustannuksiin. Usein ongelmat alkavat jo tarjouspyynnöstä: jos lähtötiedot ovat puutteelliset, jokainen urakoitsija laskee tarjouksen omalla tavallaan, ja vertailu muuttuu mahdottomaksi.
Lähtötiedot kuntoon ennen kilpailua
Ennen kuin taloyhtiö edes harkitsee tarjouspyyntöjen lähettämistä, täytyy kiinteistön nykytila selvittää huolellisesti.
Tärkeimmät valmistelut:
- Kuntotutkimukset ja selvitykset
Kartoitetaan putkiston, märkätilojen, ilmanvaihdon ja sähköjärjestelmien kunto. - Hankesuunnittelu ja vaihtoehtojen vertailu
Valitaanko perinteinen linjasaneeraus vai sukitus?
Hankesuunnittelija laatii kustannus- ja riskiarviot vaihtoehdoista. Voit lukea perinteisen putkiremontin ja sukituksen eroista toisesta artikkelistamme. Lue artikkeli täältä. - Päätös urakkamuodosta
Taloyhtiö päättää, millä urakkamallilla kilpailutus toteutetaan. Eri urakkamalleista voit lukea täältä. - Aikataulun ja tavoitteiden määrittely
Onko tärkeämpää nopea toteutus vai kustannusten minimointi?
Kun nämä asiat ovat kunnossa, kilpailutuksesta tulee läpinäkyvä ja tasapuolinen – ja urakoitsijat pystyvät antamaan aidosti vertailukelpoisia tarjouksia. Jos esimerkiksi taloyhtiö haluaa putkiremontin valmistuvan ennätysnopeasti, täytyy urakoitsijan valmistautua resursoimaan hanke niin, että työmaa etenee esim. kolmivuoroisesti tai viikonloppuisinkin, mikä lisää taas hankkeen kustannuksia eli taloyhtiön maksamaa hintalappua merkittävästi. Toisaalta nopea läpimenoaika saattaa vähentää osakkaan sijaismajoituksen aiheuttamia kustannuksia.
Tarjouspyyntö = kilpailutuksen ydin
Hyvin laadittu tarjouspyyntö säästää rahaa ja vähentää lisätöiden riskiä.
Tarjouspyynnössä on oltava ainakin:
• selkeät suunnitelmat ja urakkarajaukset
• työtekniset vaatimukset
• aikataulutavoitteet
• laatuvaatimukset
• maksuehdot
• tiedot työmaan olosuhteista (pihatilat, varastot, kulkutiet)
Linjasaneerauksen tarjousten arviointi
LVIS-saneerauksen tarjousten vertailu on vaihe, jossa taloyhtiöltä vaaditaan tarkkuutta.
Vertailussa kannattaa huomioida:
• Urakoitsijan referenssit: Onko heillä kokemusta vastaavista kohteista? Ovatko referenssit tuoreita? Onko referenssejä pitkältä ajalta, joka kertoo urakoitsijan kokemuksesta.
• Työmaapäällikön, työnjohdon ja yrityksen kokemus: Kokemus ratkaisee käytännössä enemmän kuin yrityksen koko.
• Hintaerittely: Onko tarjouksen sisältö selkeä ja läpinäkyvä?
• Aikataulu: Liian optimistinen aikataulu on usein varoitusmerkki.
• Riskienhallinta: Miten urakoitsija käsittelee mahdollisia lisätöitä?
Hyvä nyrkkisääntö: Halvin tarjous ei aina ole paras. Usein ero syntyy jostakin, joka myöhemmin näkyy lisäkustannuksina.
Neuvotteluvaiheessa varmistetaan yhteinen ymmärrys
Kun putkiremontin tarjouslistalle jää 2–4 parasta urakoitsijaa, on aika käydä neuvottelut.
Neuvotteluissa kannattaa tarkentaa:
• urakan rajaukset ja sisällöt
• työn aikainen viestintä ja raportointi
• huoneistokohtainen aikataulu ja asukasyhteistyö
• mahdolliset lisä- ja muutostyökäytännöt
Kokeneesta urakoitsijasta huomaa nopeasti, ettei hän välttele kysymyksiä, vaan vastaa niihin suoraan ja perusteellisesti.
Sudenkuopat, joihin ei kannata astua
Kokemuksemme perusteella yleisimmät ongelmat putkiremontin kilpailutuksessa ovat:
- Puutteelliset lähtötiedot.
Tarjoukset eivät ole vertailukelpoisia → kustannukset nousevat. - Pelkän hinnan tuijottaminen.
Halpa tarjous voi olla alimitoitettu, mikä johtaa väistämättä lisätöihin ja aikataulun venymiseen. - Epäselvä sopimus.
Jos sopimuksessa ei ole tarkkoja rajauksia, tulkinnat voivat erota, ja lisää töitä syntyy. - Liian optimistiset aikataulut.
Nopeasti tehty ei ole sama kuin hyvin tehty. - Kommunikaation puute.
Jos viestintä ei toimi jo neuvotteluvaiheessa, se ei yleensä parane työmaalla. Onko yritys investoinut viestinnän tehokkaaseen toteutukseen?
Lopuksi: Hyvin hoidettu kilpailutus on sijoitus taloyhtiön tulevaisuuteen
Kilpailutus voi tuntua taloyhtiön hallitukselle raskaalta prosessilta, mutta sen merkitys onnistuneelle LVIS-saneeraukselle on ratkaiseva. Kun lähtötiedot ovat kunnossa, urakkamuoto valittu huolella ja tarjoukset arvioitu osaavasti, taloyhtiö saa todennäköisemmin:
• teknisesti laadukkaan lopputuloksen
• ennakoitavan kustannustason
• sujuvan työmaan
• tyytyväiset asukkaat
Putkiremontti on investointi seuraavaksi 40–50 vuodeksi. Hyvä kilpailutus varmistaa, että tämä investointi kantaa kestävästi, turvallisesti ja hallitusti.
Ota meihin yhteyttä, kun tarvitset hankkeellesi asiantuntevan, luotettavan ja pitkän kokemuksen omaavan korjausrakentamisen ammattilaisen.
Tutustu referensseihimme täällä.