Korjausrakentamisen projekteissa (eli esim. putkiremontissa) yksi tärkeimmistä päätöksistä tehdään jo ennen ensimmäistäkään työvaihetta: urakkamuodon valinta. Oikea urakkavaihtoehto vaikuttaa suoraan hankkeen kustannuksiin, riskien jakautumiseen, aikataulun hallintaan sekä siihen, kuinka sujuvasti projekti kokonaisuutena etenee.
Tässä artikkelissa käydään selkeästi läpi yleisimmät korjausrakentamisen urakkamallit, niiden vahvuudet, heikkoudet ja käyttökohteet.
1. Kokonaisurakka (pääurakka)
Kokonaisurakka on korjausrakentamisen perinteisin toteutusmuoto. Tässä mallissa tilaaja (eli taloyhtiö) teettää suunnitelmat valmiiksi, ja urakoitsija antaa kokonaistarjouksen niiden perusteella.
Mitä kokonaisurakkaan kuuluu?
• Valmiiden suunnitelmien mukainen toteutus
• Yksi pääurakoitsija, joka vastaa kokonaisuudesta
• Tilaaja eli taloyhtiö vastaa suunnittelijoista ja valvonnasta
Hyödyt
• Helppo kilpailuttaa: tarjoukset ovat keskenään vertailukelpoisia
• Selkeä vastuunjako: yksi urakoitsija, joka vastaa kokonaisuudesta
• Ennustettava kustannusrakenne
Haasteet
• Suunnitelmien on oltava erittäin kattavat ongelmien välttämiseksi
• Lisätyöt voivat nostaa kustannuksia
• Ei jousta notkeasti, jos projektin aikana halutaan muuttaa suunnitelmia
Sopii: taloyhtiöille ja tilaajille, jotka haluavat selkeän ja vakaan urakan, ja joilla suunnitelmat ovat valmiit.
2. Jaettu urakka
Jaetussa urakassa tilaaja eli taloyhtiö kilpailuttaa eri urakkakokonaisuudet erikseen, esimerkiksi:
• rakennustekniset työt
• LVI-urakka
• sähköurakka
Tilaaja eli taloyhtiö toimii käytännössä siis rakennuttajana ja koordinaattorina.
Hyödyt
• Kilpailu lisää kustannustehokkuutta
• Tilaajalla on enemmän kontrollia
• Sopii hankkeisiin, joissa eri osa-alueet ovat laajoja
Haasteet
• Tilaaja kantaa koordinaatiovastuun ja se työllistää taloyhtiön hallitusta enemmän
• Urakoiden yhteensovittaminen haastavampaa
• Sopii vain tilaajille, joilla on ammattimainen projektinjohtaja
Sopii: suurille hankkeille ja tilaajille, joilla on kokemusta rakennuttamisesta.
3. Projektinjohtourakka (PJU) ja projektinjohtopalvelu (PJP)
Projektinjohtourakka on joustava ja yhteistyöhön perustuva urakkamalli, jossa urakoitsija tulee mukaan jo suunnitteluvaiheessa. Tämä malli on yleistynyt voimakkaasti korjausrakentamisessa.
Miten se toimii?
• Projektinjohtourakoitsija toimii hankkeen “moottorina”
• Työt kilpailutetaan vaiheittain ja avoimesti
• Kustannukset perustuvat todellisiin hintoihin ja tavoitebudjettiin
Hyödyt
• Erittäin joustava
• Mahdollistaa ongelmien ratkaisun jo suunnitteluvaiheessa
• Sopii kohteisiin, joissa lopulliset ratkaisut tarkentuvat työn aikana
• Usein kustannustehokkain malli monimutkaisissa korjauksissa
Haasteet
• Budjetti tarkentuu vähitellen
• Vaatii luottamusta tilaajan ja projektinjohdon välillä
• Tilaajan eli taloyhtiön tulee olla aktiivinen hankkeen ohjaaja, mikä työllistää taloyhtiön hallitusta
Sopii: laajoihin ja teknisesti monimutkaisiin korjauskohteisiin.
4. KVR-urakka (kokonaisvastuurakka)
KVR-urakassa urakoitsija vastaa sekä suunnittelusta että toteutuksesta.
Hyödyt
• Vain yksi sopimus ja yksi vastuutaho
• Mahdollisuus nopeaan toteutukseen, koska suunnittelu ja rakentaminen kulkevat rinnakkain
• Tilaajan eli taloyhtiön hallituksen työmäärä vähenee
• Säästää kustannuksia, koska esimerkiksi KUMONIn KVR-mallissa hinta on aina vähintään 150 euroa edullisempi neliöhinnaltaan
Haasteet
• Suunnittelun ohjaus jää urakoitsijalle
• Tilaajan eli taloyhtiön on oltava tarkka tavoitteiden määrittelyssä
• Vertailu tarjousvaiheessa monimutkaisempaa
Sopii: hankkeisiin, joissa halutaan helppo sopimusrakenne ja vastuu yhdelle toimijalle ja mahdollisesti säästää kustannuksia.
5. Tavoitehinta- ja laskutyöurakat
Tavoitehintaurakka
Tilaaja ja urakoitsija sopivat tavoitehinnasta.
Jos lopullinen hinta alittuu → säästö jaetaan.
Jos ylittää → kustannus jaetaan sovitusti.
Joustava ja reilu malli, mutta vaatii avoimuutta ja luottamusta.
Laskutyöurakka
Urakoitsija laskuttaa tehdyn työn ja materiaalit toteutuneina kustannuksina.
Sopii tilanteisiin, joissa:
• suunnitelmat tarkentuvat vasta työn aikana
• kohde on vaikeasti ennustettava (vanhat talot, rakenteiden yllätykset)
Haittana on epävarmuus lopullisesta hinnasta.
Miten valita oikea urakkamuoto?
Valintaan vaikuttavat erityisesti:
- Suunnitelmien valmius
• Valmiit suunnitelmat → kokonaisurakka
• Suunnittelu kesken → PJU, KVR - Kohteen monimutkaisuus
• Suuret tai teknisesti haastavat kohteet → projektinjohtourakka - Tilaajan eli taloyhtiön osaaminen ja resurssit
• Ammattitaitoinen valvonta ja johtaminen → jaettu urakka mahdollinen
• Vähän aikaa tai osaamista → kokonaisurakka tai KVR - Riskienhallinta
• Halu rajata riskiä urakoitsijalle → KVR tai kokonaisurakka
• Valmius jakaa riskejä → tavoitehintamallit
Yhteenveto
Korjausrakentamisen onnistumisen kannalta urakkamuodon valinta on lähes yhtä tärkeää kuin varsinainen rakentaminen.
Oikea malli:
• parantaa kustannusten ennustettavuutta
• vähentää riskejä
• nopeuttaa aikataulua
• tekee projektista sujuvamman kaikille osapuolille
Jos suunnitteilla on korjaushanke, urakkamuodon valintaan kannattaa paneutua ajoissa, ja tarvittaessa kysyä kokeneelta ammattilaiselta neuvoa.
Lue lisää KUMONIn KVR-urakkamallista täältä.